房企战略：别人的冬天就是我的春天

    每日经济新闻8月14日讯 高恒隆地产董事长陈启宗、星河湾房地产控股有限公司副总裁梁上燕、中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵、阳光壹佰置业有限公司总裁易小迪分别在2009博螯房地产论坛上表达了他们对近来房地产行业发展的看法，并对房地产行业未来的走向提出了他们的建议。

    梁上燕：

    我们心里不能有冬天

    在上海开盘即销售40亿多元的星河湾，正准备演绎新的传奇。星河湾房地产控股有限公司副总裁梁上燕宣布，今年星河湾的业绩将较去年增长200%以上，开盘的四个楼盘销售额将超过100亿元，成功跨入百亿销售俱乐部。

    过去的几年时间，星河湾一直坚持精品战略，8年时间仅仅卖了两个楼盘，年平均销售额不到40亿元。但在去年爆发全球金融危机的大背景下，星河湾却逆势做了6个产品。

   “我们心里不能有冬天。”梁上燕反复强调这一句话。最近两年中国房地产经历了大风大浪，但星河湾始终平稳发展，2007年没有买过一块地，2008年没有降过一次价。而在金融危机来临之时，星河湾却逆势开盘，在广州200多天实现了30亿的销售额，今年2月又在大家都不看好的情况下，在太原拿了地。

    星河湾坚决执行梁上燕的“以不变应万变”战略，以高品质的产品征服客户。梁上燕不无得意地说，上海浦东星河湾的地理位置和自然江景，比不上 陆家嘴 (行情 股吧)以及南外滩的滨江区高层公寓，但销售价格却不输于他们，并且卖得更好一些。

    梁上燕说，星河湾要打造成百年企业，开发的房地产项目要50年不落伍。

    陈启宗：

   “地王”应是价廉物美的土地

    “‘地王’应该是价格最低、位置最好的土地”、“高价买地是傻瓜”、“别人的冬天，就是我的春天”、“投入的每一分钱都要获得持续的最高收益”……在博螯论坛现场，恒隆地产董事长陈启宗语出惊人。

    在陈启宗赴博螯前，恒隆地产刚刚套现了香港的住宅项目，获取了43亿港元的销售额，税前溢利达到30亿港元。而恒隆地产刚刚发布的2008年年报显示，2008年下半年恒隆地产只出售了4套住宅。陈启宗兴奋地表示，现在就是卖楼的最好时候。

“‘地王’应该是价格最低、位置最好的土地。”在陈启宗眼里，在此前两年都没有拿地的背景下，今年5月，恒隆地产十天内两次出手购得的无锡和大连两幅优质地块，才是真正的“地王”。而那些高价拿地者，不但要自己承担巨大风险，还不利市场的发展，是一种“傻瓜”的行为。

    恒隆地产在无锡和大连购买的两幅土地，地价占总投资额仅16%，而2004年前就已经完成开发的上海恒隆广场和港汇广场，土地占总投资额的31%。

   “别人的冬天，恰恰是我的春天。”陈启宗认为，恒隆地产低价拿地的奥秘恰恰在于反经济周期。他回忆，90年代初的恒隆地产，也曾因为地价太高而无法获得土地，当时恰恰是香港地产业发展的最高峰。1994~1997年间差不多整整四年，恒隆地产没有拿过一幅土地。最终，到了经济冬天时，恒隆地产迎来了自己的夏天。

   “抢不到地，我们就做两件事。一是坚决不犯错，二是为经济冬天作准备。”陈启宗寄语目前在内地市场拿不到地的开发商们，经济总会有热有冷，只要不犯错，做好准备，就可以在冬天来临时，拿到优质的土地。

   “我投入每一分钱都要获得持久的最高收益。”陈启宗表示，他的租金收入要比行业内的第二名高出一倍，比行业最后一位高出近9倍。平均每一名员工为企业创造的利润，远远高于同行业其他公司，这一切的奥秘，在于管理。

    吴振绵：

    中体将建奥林匹克博物馆

    奥林匹克花园一直在创造房地产体育品牌。回顾去年底的金融危机，中体奥林匹克花园管理集团董事长吴振绵感叹说，去年年底预测到由于2008年的房子卖得不好，2009年利润要受到影响。管理层曾主动向董事会报告，要降低经营目标，同时以吴振绵为首的高管人员主动降低工资1/3。

    在这样的大背景下，中体奥林匹克花园想到的却是如何把品牌做到最大，不断创造新的概念，打造新的品牌。

    此前，奥林匹克花园品牌给人的印象，只是跟健身或者一些其他单项体育活动结合，而吴振绵计划把奥林匹克文化、房地产、度假旅游概念、教育概念、论坛概念等等都打包在一起。

    目前，中体正计划建造一个5万平方米的奥林匹克博物馆，主馆就是把国际奥委会所有展品全部复制过来，另外还将有三个附馆，北京奥委会展品有收藏价值的放在第一个附馆，第二个附馆将为流动性展览或者论坛提供场所。第二个项目，奥林匹克研究院，也在重点发展中，这个项目包含教育、科研等。

     易小迪：

     房地产企业面临转型

    “房地产企业要面临着转型。”阳光100置业有限公司总裁易小迪观点鲜明。

    他认为，如果不能认识市场变化，房地产还是盲目发展，其实面临风险很大。尤其是现在地价还是在一个相对高的定位。如果还是靠巨额资金投入，买地盖楼，这个压力非常大。包括很多大型的国企也也在想这个问题，就是房地产的持续再生产到底怎么来维持。

    有些人甚至算过账，卖掉房子的资金所得，是否可以买地如果重复过去模式，是不是买了地就可以占领市场。房地产行业走到了两个十字路口，一个是房地产政策走向一个十字路口，一个是房地产盈利模式也走到一个十字路口。

    房地产今后发展，争夺焦点从过去争夺资源，到今后争夺客户或者叫争夺市场。

    但随着市场竞争的激烈化，包括成本逐渐透明化，这种简单的模式缺乏竞争力。到2008年的时候，房地产碰到销售的问题，很多企业就措手不及。包括一些一线大品牌企业，他们要想的开拓市场的办法只有一个，就是降价。

    在谈及上海市场时，易小迪表示，“过两三年后再去上海发展。”

    易小迪表示，目前上海的土地价格相对较高、局部房价也比较高，目前并不是一个进军上海的最佳时机。

    在谈起全国楼市走势时，易小迪表示，土地价格过高的城市，可能存在泡沫。与此同时，在地价的推动下，部分城市局部区域的房价可能存在泡沫。

    易小迪表示，中国房地产企业的发展，其实已经走到一个转折点，“高增长时代已经过去了”。

    他说：“2007年商品房销售7亿多平方米，2008年只有5亿多平方米，恐怕很难再保持这样的高增长。所以量的增长，我觉得可能到了一个顶点。北京、上海的销售量已经在下降了。” (本文来源：每日经济新闻 )