区域高层频变 万科上海销售前景难料

　　地产龙头万科集团上海区管理层近日频繁“换血”。业内人士认为，今年上海万科面临很大的销售压力，有进一步降价可能，部分楼盘甚至可能跌破成本价。而万科营销高层的动荡为其销售前景增添更多不确定性。

　　昨日，上海证券报获得消息，上海万科负责营销的副总经理周成辉离职。这是继去年南京万科营销经理严峰跳槽后华东区另一个区域的营销大员的流失。据了解，离职后的周成辉改投香港九龙仓，而严峰则跳槽到无锡华润新鸿基。上海万科相关人士随后证实此事。

　　此外，消息人士称，万科华东区内部也出现了营销大将的调整，前不久，来自宁波和苏南区的张凯宇、马洪波被调回上海。更早前，来自百安居的袁伯银以国际人才身份“空降”上海万科任总经理，随后金地营销总监康家东也被万科高薪挖角至上海。

　　扑朔迷离的人事进出背后也许有更多繁杂内容。有消息称，周成辉离职与万科华东区更高层的人事动荡有关。接下来不排除有更多华东区万科高管出现变动。

　　2008年，面临严峻的消费紧缩，上海万科通过果断降价创下不俗的销售战绩。虽然没有准确数据，但地产专家的粗略统计是，上海万科在2008年的总销售额约50亿元，而万科全国的销售总额约400多亿元。上海作为单体城市的销售量占万科全局的十分之一强，这在所有城市中堪称少有。业内人士认为，数月来上海万科频繁的人事变换或意味着公司内部人事矛盾加剧，而一旦团队不稳定影响到上海的销售业绩，不排除王石对上海万科重点“过问”。

　　对于2009年上海万科的销售预期，一位接近万科的地产界人士透露，根据目前万科的存量房源，其降价促销压力较大，并有可能在3月份展开新一轮降价潮。而主要存量压力来自数个还没有取得预售许可，但已经开工的住宅楼盘。

　　据了解，目前万科在上海的几个住宅楼盘包括万科新里程、万科花园小城、万科琥珀郡园、地杰国际城等数个楼盘，这些楼盘都已经开工，并有可能在2009年有新的供给入市。分析人士称，即使一些楼盘的销售价格不会直接低于前期售价，但低于周边同类楼盘的可能性很大。甚至有的楼盘会跌破成本价。

　　记者从网上信息了解到，万科琥珀郡园项目2008年8月开盘，随后称因销售计划调整而暂停销售，目前在网上房地产信息中，琥珀郡园参考价11000元/平方米，目前未有房源售出记录。而市场消息显示，琥珀郡园所处宝山罗店板块新房销售价格在2008年年中约为8000元/平方米，酝酿调整价格是琥珀郡园暂停销售的主要原因。消息人士告诉记者，琥珀郡园成本价不低于1万元/平方米，降价对万科来说或许意味着做“赔本买卖”。